Grondbeleid

In deze paragraaf grondbeleid gaan wij in op het te hanteren grondbeleid, de uitvoering van dit beleid per plangebied en de financiële positie van het Grondbedrijf.

A. Grondbeleid
In de Nota Grondbeleid 2020-2024 (raadsnummer 2019-379) zijn achtereenvolgens de context, het situationeel grondbeleid en de financiën & organisatie beschreven. Samengevat kunnen we zeggen dat:

• Het de ambitie is om de kwaliteit van de voorzieningen in de stad op peil te houden en om blijvend een prettige leefomgeving te creëren voor de diverse bevolkingsgroepen in een veranderende wereld. Het realiseren van deze ambitie speelt zich af in een stedelijk bebouwde omgeving. Uitleggebieden zijn immers niet meer voorradig. Galecopperzoom vormt daarop een uitzondering, echter kan deze locatie pas na 2030 gerealiseerd worden;

• Samen met de stad (inwoners, ondernemers) getracht zal moeten worden een ontwikkeling tot stand te brengen waarbij de diverse belangen zorgvuldig zijn afgewogen;

• Het Grondbeleid een middel is om ruimtelijke doelstellingen op het gebied van onder andere volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, duurzaamheid, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te verwezenlijken;

• We het principe hanteren van ‘situationeel grondbeleid’: er zal per situatie maatwerk worden toegepast over het te voeren grondbeleid. Dit is afhankelijk van de geformuleerde doelstellingen, de prioriteit die de gemeente aan een ontwikkeling geeft, de financiële consequenties en de risico’s die gelopen worden;

• De Gemeente Nieuwegein altijd een financieel solide grondbeleid gevoerd heeft. Dit heeft ervoor gezorgd dat zij de economische crisis goed heeft doorstaan. Deze succesvolle lijn wordt voortgezet met deze nota grondbeleid. Aangezien het Grondbedrijf in principe zijn eigen broek moet ophouden is een solide reservepositie van belang;

• Het vertrekpunt voor grondprijsbepaling is dat deze marktconform is, objectief bepaald, transparant en geschoond is van subsidies of premies;

• De gemeenteraad de kaders van het te voeren grondbeleid aangeeft. Het college voert het door de gemeenteraad vastgestelde grondbeleid uit. Het Grondbedrijf richt zich op de realisatie en uitvoering van het grondbeleid;

B. Uitvoering grondbeleid
Voor de uitvoering van het grondbeleid per plangebied wordt verwezen naar het programma Wonen en economie.

C. Financiële positie van het Grondbedrijf
De jaarstukken 2024 van het Grondbedrijf geven een uitgebreide uiteenzetting van het financieel resultaat van het Grondbedrijf. Integratie van dit resultaat in de gemeentelijke jaarstukken is zichtbaar in het programma Wonen en economie. Hieronder is die tabel nog verkort weergegeven:

Het werkelijk resultaat over 2024 is € 2,868 miljoen positief. Het verschil van € 1.716.000 ontstaat hoofdzakelijk doordat in de voorlopige resultaatbepaling nog geen rekening werd gehouden met de winstneming op de Altrecht-locatie (€ 1,1 miljoen) en de winstneming op Het Klooster is € 0,6 miljoen hoger uitgevallen dan aanvankelijk verwacht. In totaliteit gaat dit om een positief effect van € 1,7 miljoen.

Werkelijk resultaat 2024
Zoals bovenstaand vermeld is het werkelijk resultaat 2024 is € 2,87 miljoen positief.
Met inachtneming van dit resultaat is er een nieuw beeld van de financiële positie van het Grondbedrijf per 1-1-2025 beschikbaar. Dit beeld is hieronder voor u weergegeven.

Dit positieve jaarresultaat van € 2,87 miljoen komt door een tussentijdse winstneming op Het Klooster van € 1,60 miljoen en op de locatie Altrecht van € 1,11 miljoen. Deze winstneming (volgens de percentage of completion methode) is voorgeschreven door de commissie BBV.

Naast deze winstnemingen zijn de voorzieningen van de grondexploitaties bijgesteld op basis van de huidige inzichten. Per saldo zijn de voorzieningen met € 0,23 miljoen afgenomen. Het resultaat voor de overige complexen (o.a. snippergroen/ verhuur commerciële ruimte/ erfpachtcomplex) is € 0,11 miljoen. De rente verlieslatende complexen is € -0,17 miljoen.

Resultaatbestemming
Tot en met de tweede technische wijziging is per saldo € 1,26 miljoen in de Reserve Grondbedrijf gestort. Dit op basis van het voorlopige resultaat grondbedrijf (€ 1,15 mln.), de verrekening VPB (€ 0,26 mln. teruggave vennootschapsbelasting) en onttrekking t.b.v. de Merwedelijn (€ -0,16 mln.). Op basis van het hogere werkelijke resultaat dan begroot (+ € 1,71 miljoen) wordt bij resultaatbestemming voorgesteld om dit bedrag aan de reserve te toe te voegen.

Na resultaatbestemming bedraagt de totale storting in de reserve grondbedrijf over 2024 € 2,96 miljoen. De stand van de Reserve Grondbedrijf per 1 januari 2025 wordt € 35,71 miljoen positief.

De voorziening wordt bepaald aan de hand van het contante resultaat per complex. De voorziening Lekboulevard is afgenomen met € 0,75 miljoen door meer uitgeefbare vierkante meters in het deelproject Nijemonde en een indexatie van de grondverkoop van het deelproject Middenblok welke vorig jaar nog niet was meegenomen in de raming. In City is de bestaande voorziening met € 0,39 miljoen toegenomen doordat de extra benodigde civiele kosten en plankosten niet volledig konden worden gecompenseerd door de gestegen grondopbrengsten en ontvangen subsidies. Bij de overige complexen zijn de verschillen ten opzichte van vorig jaar relatief klein.

Conclusie
In 2024 is de woningmarkt sterk opgeleefd. De woningprijzen stegen fors als gevolg van gestegen lonen en een lage hypotheekrente. Daarbij was de vraag naar woningen hoog en het aanbod beperkt. Het aantal woningverkopen steeg in 2024 sterk door meer aanbod van particuliere huurwoningen en daarbij kochten starters relatief meer woningen. De vraag naar woningbouw blijft onverminderd groot.

We hebben als gemeente een grote portefeuille aan lopende grondexploitatieprojecten en blijven dus ook risico's houden. De Reserve Grondbedrijf is toegenomen met € 2,96 miljoen tot € 35,71 miljoen positief na resultaatbestemming.

In de toekomst ligt de nadruk op inbreidingslocaties. Dit zijn complexe binnenstedelijke ontwikkelingen die in de basis minder winstgevend of zelfs verlieslatend zijn. De door de maatschappij en politiek gewenste participatie en verduurzaming in gebiedsontwikkelingen zal een kostprijsverhogend effect hebben op de grondexploitaties. Daarvoor is en blijft een gezonde Reserve Grondbedrijf van belang.